Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Amaçları
Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı; getiri potansiyeli yüksek gayrımenkullere, gayrımenkule dayalı projelere yatırım yapmak , portföyündeki gayrımenkullerden kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla gayrımenkullerin yüksek rantına ulaşmaktır. Gayrimenkul yatırım ortaklığının bu tür yatırımlar için başlıca kaynağı şirketin sermayesidir. Şirket sermayesi ortakların sermaye payları karşılığı getirdiği paradır. Bu şekilde gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı küçük bir payla bile trilyonlarca lira değerindeki yüksek rantlı gayrımenkullerin gelirinden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Böylece söz konusu gayrımenkullerin alım satımından yüksek bir kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı sene sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtacak ve yüksek gayrimenkul rantını ortaklarına aktarırken bir köprü vazifesi görecektir. Zaten gayrimenkul yatırım ortaklığının yatırımcı için asıl fonksiyonu da budur. Diğer yandan yüksek tutardaki gayrımenkulleri alacak kadar parası olan yatırımcılar bile gayrımenkulün istenildiği zaman gerçek değerinden satılamama riskini üstlenmemek ve yatırımlarını çeşitlendirerek tek bir varlığa bağlı kalmamak kaygısıyla kendileri gayrimenkul almamak ve bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ortak olmak yolunu izlemektedirler. Bu tür bir hareket tarzının başlıca iki faydası vardır. Birincisi, gayrımenkulün kendisini değil, ona yatırım yapan bir şirketin hisse senetlerinin borsada satılması yatırımın likidite edilme sorununu ortadan kaldırmaktadır. İkinci olarak ise halktan toplanan paralarla çok yüksek tutarlı bir gayrimenkul portföyüne ulaşılabildiğinden yatırım riski çeşitlendirilerek düşürülmüş olmaktadır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Nasıl Bir Şirkettir ?
Gayrimenkul yatırım ortaklığı bir anonim şirket olmasına rağmen yalnızca gayrimenkul portföyü işletmek faaliyeti ile iştigal edebilir. Bu farklılık diğer şirketlerden onu ayırarak temel olarak bir portföy işletmeciliği şirketi yapmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları kayıtlı sermaye sisteminde bir anonim ortaklık olarak kurulmak zorundadır. Başlangıç sermayeleri Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenen miktardan az olamaz ve hisse senetlerinin nakit karşılığı çıkarılmış olması gerekir. Ticaret unvanlarında mutlaka “gayrimenkul yatırım ortaklığı“ ibaresi taşımaları gerekir. Bu mecburiyetler haricinde şirketin esas sözleşmesinin Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine uygun olması, kurucuların müflis olmamaları ve yüz kızartıcı bir suçtan mahkum olmamaları şartları aranır. Gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerinin halka arz edilmesi şarttır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Faaliyetleri Nelerdir ?
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarını düzenleyen Seri:VI, No:7 sayılı Kurul Tebliğinin 4.maddesi uyarınca; gayrimenkul yatırım ortaklıkları; ortaklık portföyünü yönetmek, gerektiğinde portföyde değişiklikler yapmak, portföyü çeşitlendirerek yatırım riskini azaltmak, gayrımenkuller ve gayrımenkule dayalı araçlardaki gelişmeleri izlemek, portföyün değerini korumak için gerekli önlemleri almak ve araştırmalar yapmak gibi faaliyetlerde bulunurlar. Başlangıç sermayesi gayrimenkul yatırım ortaklıkları için asgari …… milyar TL olarak belirlenmiştir. Bu tür ortaklıklarda kimlerin kurucu olabileceğine dair herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Dolayısıyla tüzel veya gerçek kişiler gayrimenkul yatırım ortaklığında kurucu ortak olabilirler.

Ortaklık Portföyü Hangi Varlıklardan Oluşabilir ?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne; gayrımenkule dayalı sermaye piyasası araçları (gayrimenkul sertifikası veya gayrimenkul kredilerine dayalı varlığa dayalı menkul kıymet), bina, arsa, arazi alabilir, gayrımenkuller üzerine intifa hakkı kurabilir, ilgili mevzuat uyarınca projesi hazırlanmış ve gerekli izinleri alınmış gayrımenkule dayalı projelere yatırım yapabilirler. Ancak bu halde Tebliğde sayılmış gayrimenkul ekspertiz şirketlerinden birinin inşaata başlamak için gerekli belgelerin tam ve doğru olduğunu tasdik etmesi gerekir. Ayrıca kira geliri elde etmek amacıyla bitmiş veya asgari %50’si tamamlanmış projelere de yatırım yapılabilir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ticari ve sınai faaliyette bulunamazlar, ödünç para verme ve mevduat toplama sonucunu verecek işlemlerde bulunamazlar, aracılık yapamazlar ve inşaat ve müteahhitlik hizmeti veremezler , bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Nasıl Kurulabilir ?
Sermaye Piyasası Kurulunun düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklıkları ani usulde kurulabilirler. Bu sistemde en az 5 kurucu ortak başlangıç sermayesini tamamen ve nakden öderler. Bir diğer yol ise herhangi bir şirketin esas sözleşmesini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetine uygun hale getirerek bu tip bir ortaklığa dönüşmesidir. Dönüşüm halinde kuruluşta aranan asgari sermaye aranmaz bunun yerine en az ….. milyar TL’lık sermayenin ödenmiş olması şartı aranır.
Kurucular şirketin esas sözleşmesini hazırladıktan sonra imzalarını notere onaylattırarak kuruluşa izin almak için Sermaye Piyasası Kuruluna başvururlar. Bu aşamada Kurul şirketin esas sözleşmesinin Kurul düzenlemelerine uygun olup olmadığını inceler ve uygun görürse kuruluş izni verir. Kuruluş izni alan ortaklık akabinde Türk Ticaret Kanunu hükümleri dahilinde kuruluş prosedürünü tamamlar. Dönüşüm yolunu seçen şirketler ise, esas sözleşmelerinin Sermaye Piyasası mevzuatına aykırı hükümlerini değiştirerek gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşürler. Esas sözleşmenin ticaret siciline tescilinden itibaren şirket bir gayrimenkul yatırım ortaklığı sayılır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları kayıtlı sermaye sisteminde kurulmak, dönüşürler ise de bu sistemi kabul etmek zorundadırlar. Kayıtlı sermaye sisteminde, ortaklık sermaye artırımlarını TTK’nun sermaye artırımı hükümlerine tabi olmaksızın yönetim kurulu kararı ile yapar. Bu tür bir mecburiyet çok sayıda ortağı olan halka açık bir anonim ortaklığın genel kurul toplama zorluğu düşünülerek getirilmiştir. Ayrıca kayıtlı sermaye sistemi yönetim kuruluna; imtiyazlı veya itibari değerinin üzerinde pay ihracı ve pay sahiplerinin rüçhan haklarının kısıtlanabilmesi konularında karar alabilme yetkilerini de verebilir

Ortaklığın Kurula Tabiyeti Hangi Konuları Kapsar ?
Sermaye Piyasası Kurulunun ilgili Tebliğinde gayrimenkul yatırım ortaklıkları için yapılan düzenlemeler haricinde de şirket halka açık bir anonim ortaklık olarak sermaye piyasası mevzuatının kendisini ilgilendiren hükümlerine uymak zorundadır. Bunlar özel durumların kamuya açıklanması, vekaleten oy kullanma, mali tabloların ilanı, bağımsız denetim, gibi konular olabilir.
|  anasayfa   |  sayfa başı  |   geri  |